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逾十年超低息環境結束 香港房價和地產商搖搖不墜
9月27日，美聯儲宣佈加息後，香港金管局跟進，隨後匯豐銀行、恒生銀行、渣打銀行、中銀香港等香港本地銀行相繼宣佈上調最優惠利率。這是香港自2006年來首次上調最優惠利率，即代表過去逾10年的超低息環境宣告結束。
香港加息對樓市的影響立竿見影。智通財經APP獲悉，近日在香港粉嶺名都，一業主見香港加息，相信對樓價造成一定影響，原本開價約550萬元的兩房最終以529.8萬元賣出，累減20.2萬元。
香港樓價提前反映加息
實際上，今年8月份，香港三大發鈔行匯豐、中銀香港和渣打香港同時大幅提高按揭利率之時，香港樓市已有招架不住之勢。
7、8月份，香港新房與二手房成交量萎縮。美聯物業數據顯示，8月香港整體物業(包括一手住宅、二手住宅、一手公營房屋、工商鋪、純車位及其他等)註冊量合共為6688宗，環比下跌21%。
截至9月16日當周，反映香港二手樓價的中原城市領先指數CLL報186.6，較上周下跌0.23%，創下12周以來新北市除毛新低。
而在此之前，香港房價持續創新高，用“漲破天際”來形容也不為過。在8月份之前，香港私人住宅售價指數連升28個月，並連續21個月創新高。香港房價位居全球最貴行列，香港港島區房子平均每平方米超過16萬港元。
此次樓價下跌的幅度看似不大，但對於火爆瞭兩年多的香港樓市來說，其上漲的動力已經明顯減弱。有消息稱，香港出現多位買傢毀約退房的現象，一些買傢寧願損失幾十萬港元定金，也要取消訂單，買傢需求近兩年來首次下跌。
2015年以來，美聯儲共加息7次，香港雖有跟隨，但上調的是貼現窗基本利率，存貸款利率沒有相應提高。整體來看，香港依然處於低息環境中，這也是為何此前香港樓市在雙倍印花稅、空置稅等“辣招”推出後仍屢創新高的原因之一。
隨著各銀行紛紛上調利率，香港過去12年的低息環境宣告終結，香港樓市“泡沫”是否也會被刺破?
低息環境終結，香港樓價何去何從
在本次加息之前，香港財政司長陳茂波發表文章提醒，過去逾十年的超低息環境很快會結束，香港住宅物業市場方面，目前樓價已大幅超出市民的負擔能力。根據一些市場數字，樓市過去數星期有冷卻跡象，樓價和成交量均下跌。而在供應方面，未來五年的落成量平均每年約21,000個，較過去五年(即2013至2017年)增加約五成。加上政府稍後推出的一手樓空置稅措施，促使新落成的單位更有效地送到市場上，未來樓市下行的風險不能忽視。
瑞銀、裡昂、花旗、皇傢特許測量師學會均預計香港住宅樓價明年年底前將下跌，最高預測跌幅達15%。其中，裡昂認為，隨著利率持續上升、經濟持續放緩及人民幣貶值等因素，香港房地產市場基本面迎來近十五年最大的挑戰，估計未來十二個月香港住宅樓價將下跌15%，香港地產發展商股價將會跑輸大市，決定下調香港地產股評級至“減持”。
但與此前香港加息後的看法一樣，地產代理商中原地產和美聯物業依然認為本次香港加息對樓市影響有限。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，香港本地主要銀行僅加息0.125厘，低於市場預期，反映香港經濟十分穩健，銀行資金充裕，暫時無迫切的加息需要。
陳永傑還稱，香港真正踏入加按息周期，對二手影響較大，二手樓價升幅將會放緩，但對一手影響不大，因為發展商早已預視加息及空置稅因素，新盤定價克制，大部分比市場預期低15%至20%。
美聯物業首席分析師劉嘉輝也指出，香港經濟基調良好，失業率低，且剛需持續，加息因素早被市場消化，他預期樓價不會大幅調整。
新鴻基地產副董事總經理雷霆表示，美國加息，而香台北picocare皮秒雷射港匯豐、恒生及渣打隨即上調最優惠利率，加息幅度輕微。他表示現時供樓利息與過去歷史比較尚處於低位，相信對樓市影響不大。
香港的最優惠利率曾在1998年達到10%的歷史高位，在今日的調整之前，最近一次上調最優惠利率是在2006年，由5厘升至8厘，相比之下，當前最優惠利率無論升幅還是利率水平，都處於歷史低位，加息的步伐也較為溫和。從這個角度看，短期對樓市的影響確實有限。
居民購房負擔方面，據瞭解，香港銀行加息0.125厘，供樓人士的每月供款增幅1.4%。香港置業行政總裁李志成表示，估計香港銀行最少要加半厘以上，才會對部分市民構成影響。
此外，香港住房市場長期供應不足，剛需得不到滿足，香港樓價即使下跌，空間也非常有限。香港樓市的空置率長期在3%左右，房屋總量基本達到飽和狀態，而香港居民私人住房擁有率僅為34.6%，港人購房的需求依然很強。
(數據：香港特區政府統計處除毛方法)
與內房股不同，香港地產商除瞭做物業開發與銷售外，還自持不少投資物業，租金收入也占總收入相當大的一部分，近年來隨著香港經濟復蘇，出租率和租金水平上升，租金收入也成為香港地產商提供瞭穩定的收入來源，因此它們對房價下跌的抵抗力強於內房股。
另外，香港地產商借貸比率也低，比如新鴻基地產(00016)凈負債率為12.1%，恒基地產(00012)借貸比率為23.3%，恒隆地產(00101)凈債項股權比率僅5.4%，加息對融資成本的影響微乎其微。
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香港加息對樓市的影響立竿見影。智通財經APP獲悉，近日在香港粉嶺名都，一業主見香港加息，相信對樓價造成一定影響，原本開價約550萬元的兩房最終以529.8萬元賣出，累減20.2萬元。
香港樓價提前反映加息
實際上，今年8月份，香港三大發鈔行匯豐、中銀香港和渣打香港同時大幅提高按揭利率之時，香港樓市已有招架不住之勢。
7、8月份，香港新房與二手房成交量萎縮。美聯物業數據顯示，8月香港整體物業(包括一手住宅、二手住宅、一手公營房屋、工商鋪、純車位及其他等)註冊量合共為6688宗，環比下跌21%。
截至9月16日當周，反映香港二手樓價的中原城市領先指數CLL報186.6，較上周下跌0.23%，創下12周以來新北市除毛新低。
而在此之前，香港房價持續創新高，用“漲破天際”來形容也不為過。在8月份之前，香港私人住宅售價指數連升28個月，並連續21個月創新高。香港房價位居全球最貴行列，香港港島區房子平均每平方米超過16萬港元。
此次樓價下跌的幅度看似不大，但對於火爆瞭兩年多的香港樓市來說，其上漲的動力已經明顯減弱。有消息稱，香港出現多位買傢毀約退房的現象，一些買傢寧願損失幾十萬港元定金，也要取消訂單，買傢需求近兩年來首次下跌。
2015年以來，美聯儲共加息7次，香港雖有跟隨，但上調的是貼現窗基本利率，存貸款利率沒有相應提高。整體來看，香港依然處於低息環境中，這也是為何此前香港樓市在雙倍印花稅、空置稅等“辣招”推出後仍屢創新高的原因之一。
隨著各銀行紛紛上調利率，香港過去12年的低息環境宣告終結，香港樓市“泡沫”是否也會被刺破?
低息環境終結，香港樓價何去何從
在本次加息之前，香港財政司長陳茂波發表文章提醒，過去逾十年的超低息環境很快會結束，香港住宅物業市場方面，目前樓價已大幅超出市民的負擔能力。根據一些市場數字，樓市過去數星期有冷卻跡象，樓價和成交量均下跌。而在供應方面，未來五年的落成量平均每年約21,000個，較過去五年(即2013至2017年)增加約五成。加上政府稍後推出的一手樓空置稅措施，促使新落成的單位更有效地送到市場上，未來樓市下行的風險不能忽視。
瑞銀、裡昂、花旗、皇傢特許測量師學會均預計香港住宅樓價明年年底前將下跌，最高預測跌幅達15%。其中，裡昂認為，隨著利率持續上升、經濟持續放緩及人民幣貶值等因素，香港房地產市場基本面迎來近十五年最大的挑戰，估計未來十二個月香港住宅樓價將下跌15%，香港地產發展商股價將會跑輸大市，決定下調香港地產股評級至“減持”。
但與此前香港加息後的看法一樣，地產代理商中原地產和美聯物業依然認為本次香港加息對樓市影響有限。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，香港本地主要銀行僅加息0.125厘，低於市場預期，反映香港經濟十分穩健，銀行資金充裕，暫時無迫切的加息需要。
陳永傑還稱，香港真正踏入加按息周期，對二手影響較大，二手樓價升幅將會放緩，但對一手影響不大，因為發展商早已預視加息及空置稅因素，新盤定價克制，大部分比市場預期低15%至20%。
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另外，香港地產商借貸比率也低，比如新鴻基地產(00016)凈負債率為12.1%，恒基地產(00012)借貸比率為23.3%，恒隆地產(00101)凈債項股權比率僅5.4%，加息對融資成本的影響微乎其微。
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